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高标仓:物流地产开发商的核心战场

发布时间:2019年4月25日

摘要:

根据戴德梁行预计,2020年我国高标仓供需缺口在1亿平米左右,市场整体有望延续高景气。拿地、融资和招商运营是高标仓开发商的核心竞争力。传统物流地产开发商(普洛斯、易商等)先发优势明显,无突出短板,预计未来仍将占据主导地位;房地产企业(万科等)拿地能力强、融资方式灵活,迅速跻身行业前列,但招商运营能力仍有提升空间;电商企业(阿里、京东等)尽管近年来投资激进,但基于战略规划和资源合理利用的考虑,我们认为租赁仓储仍将是其主要模式;基金机构(平安不动产等)匮乏项目经营能力,预计未来主要扮演投资人角色。

一、市场供需:高标仓储需求强劲,供给短板明显

现代仓储不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”,是利用自建或者租赁库房或场地,进行储存保管、装卸搬运、配送货物的现代化物流活动,在供应链中扮演者资源提供者的独特角色。按照仓储的水平高低,可将仓储划分为高标仓和传统仓,高标仓和传统仓存在明显的差异,主要表现在如下方面:

空间利用:高标仓储的规划容积率较高,部分项目的容积率达到2.5-3,空间使用效率是传统仓储的3倍左右,可大幅降低土地成本。

项目选址:高标仓储选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段,交通便捷,其辐射区域更为广泛,能够降低运输成本。

自动化水平:高标仓储可实现作业高机械化和自动化,既提高了运行效率,又减少了人工需求,降低了综合管理成本。

合规属性:高标仓项目所有权属清晰、土地性质明确,可避免投资开发和运营管理中产生纠纷,保障仓储项目的顺利推进。

图1:高标仓VS传统仓储

资料来源:戴德梁行,国金证券,招商银行研究院

1.1、需求层面:高标仓降本增效作用明显,市场需求旺盛

高标仓最主要的作用是降本增效

最近20年以来,我国物流成本一直处于居高不下的状态。根据2017年“三亚?财经国际论坛”的数据,我国物流成本占GDP比重约为15%,英国为9%,美国约7%。除了产业结构、物流货值等方面的差异以外,我们认为仓储效率低下也是造成我国物流成本高企的主要因素之一。

由于特定的历史原因,我国现代化仓储业起步较晚,大部分仓储设施都是在90年代以前建设。仓库类型以传统仓为主,占总面积80%以上,占货运吞吐量的90%以上。传统仓存在功能延展性不强、结构不合理、存储品类有限、土地性质有瑕疵等缺陷,大幅增加了物流过程中的运营成本以及安全隐患。相比之下,高标仓得益于自身先进和完善的建筑结构,加上计算机、通讯和机器人技术的使用,辅以流畅的物流信息规划系统,能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性,从而减低仓储成本并减少库存资金占用率。

根据中国仓储协会调研,以20年为测算期间,使用高标仓的投入成本,比使用传统仓的成本降低约20%。从具体的存货周转数据来看,现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%,库存SKU能够达到传统仓储的10倍,搜索清点货物时间比传统人工方式减少95%。

图2:相比美国和英国,中国的物流成本偏高

资料来源:三亚?财经国际论坛,招商银行研究院

图3:我国仓储成本占物流费用比重近四成

资料来源:国家统计局,招商银行研究院

注:仓储成本主要包括保管费用和部分管理费用,可以大致估算仓储成本占整体物流成本的比重约40%

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